前言
年内大悦城、唯品会、中国绿发、华润置地等企业相继申报商业不动产REITs平台；而此前申报首次扩募、拟进行二次扩募的华夏华润消费REIT，于2026年9月4日发布了终止扩募的公告。这一标志性事件或将重塑国内不动产REITs发行格局，意味着行业发展重心迎来切换：商业不动产REITs将逐步成为市场主流赛道，持续驱动行业存量并购整合与常态化扩募扩容。
一、证监会商业REITs规则：为“优化组合”预留制度空间
2025年末，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》(以下简称“通知”)(证监发〔2025〕63号)，同步发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》(共八条、自发布之日起实施)，连同沪深交易所等单位的17项配套规则，构成"1+3+N"制度框架。《通知》明确：重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率。鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力。
《通知》从两个层面为后续整合埋下伏笔：
一方面，明确入池资产范围。具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，资产范围进一步扩大，商场、写字楼、酒店等商业资产由此获得标准化证券化出口，为未来商业不动产REITs规模持续扩张提供了充分的资产保障。
另一方面，鼓励资产优化与重组。这为同一原始权益人旗下多平台的资产优化组合提供了政策支撑，也为后续整合预留了制度空间。
二、商业不动产REITs与消费REITs同台竞技：此消彼长
自2024年消费REITs首发上市以来，累计发行规模287.44亿。其中，2024年发行198.126亿元；2025年仅104.45亿元；2026年尚未有消费REITs完成发行-发行节奏明显放缓。8月下旬申报的嘉实陶邑消费REIT仍处审核阶段，尚未落地。
反观商业不动产REITs,自2025年末试点启动以来呈“跑步进场”态势。
随着发行审核流程与机制的优化，商业不动产REITs自2025年底政策启动后，发行规模与效率大幅提升；已上市商业不动产REITs累计发行规模231.63亿元；另有63.97亿元已完成发行、待上市；已获批待发行项目拟募集资金约111.41亿元。三者相加约407亿元，全年完成发行规模有望突破400亿元。
一缓一疾之间，商业不动产REITs对消费REITs的平替效应已然显现。
三、存量优化或将启动
从发行规模来看，消费REITs与商业不动产REITs现有存量规模相当；但从发展增速、新增发行规模来看，商业不动产REITs已展现后来居上的强势态势，成为C-REITs市场的核心增长极。
目前，凯德、唯品会已顺利完成双REITs平台布局，率先卡位商业不动产REITs新赛道；大悦城、中国绿发、华润置地等企业商业不动产REITs平台均已进入申报审核阶段，行业优质主体加速布局。
其中，华润置地的战略布局切换极具行业代表性：企业一边积极申报全新的商业不动产REITs平台，一边终止旗下成熟的华夏华润消费REIT扩募进程。同一原始权益人“弃消费、转商业”的战略取向，正是当前REITs行业赛道迭代、格局重构的核心缩影。
以华夏华润消费REIT的时间线为证：
2025年3月25日，发布首次扩募公告；同年10月14日获交易所受理。
2025年7月18日，再次发布扩募公告，拟进行第二次扩募。
2026年4月30日，发布名称变更公告。
2026年9月4日，发布审核终止的公告，终止审核原因为"因规划调整"。
首次与二次扩募接连推进，首次扩募却又戛然而止，消费REITs"扩募—整合"的试验就此搁浅；而商业不动产REITs则趁势扩容。
一进一退之间，"分久必合"的趋势已现雏形。
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